半月谈:要避免“烂尾楼”的民生之痛,取消商品房预售制度势在必行

  一步一挪,爬上十几楼已经满身是汗;在四面透风、裸露砖墙的屋子里,用水桶打水,点燃柴火做饭;夜幕降临,只能靠微弱的烛光照明……这样的情景并非发生在穷乡僻壤,此时此刻就在众多城市被人遗忘的角落——烂尾楼里频频上演。一家人花费穷其一生的积蓄,期待实现一个安居的梦,但在面对烂尾楼时,这个梦又是如此遥不可及。

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  烂尾楼是一座城市的伤疤,更是购房者心中难以抚平的痛。梳理发现,尽管全国究竟有多少面积的烂尾楼没有确切统计,但多数城市都或多或少地有烂尾楼存在。“全国十大烂尾楼”“某地面积最大烂尾楼”,诸如此类的新闻频频见诸报端,往往成为网络新闻的爆款,足见社会关注度之高。


  相比于烂尾商业楼宇,烂尾商品房由于直接涉及群众利益,尤其受到广泛关注。一套动辄上百万元的商品房一旦烂尾,对一个普通家庭来说,无疑是不能承受之重。除了要面对不知何时才能复建的烂尾楼,每月需要按时为其偿还按揭贷款的压力,更是让不少家庭雪上加霜。搬进连遮风挡雨条件都不具备的烂尾楼里生活,实属无奈之举。烂尾楼给群众带来的困扰是大致相同的,但其出现的原因却各有不同。有的是因为开发商出了问题,建设到一半的项目无法继续推进;有的则是因为项目资金链断裂,开发商直接跑路;还有的是故意拖慢施工进程,与捂盘惜售类似,等到房价地价大幅上涨时再将未完成的项目整体出售牟取暴利。


  无论何种原因,几乎掏空家庭并背上长达几十年债务的购房群众,不应该成为最终的受害者。

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  烂尾楼的存在,并非只是大煞城市风景这么简单。一些占据黄金地段的烂尾楼,直接影响了城市的发展进程。烂尾楼背后是无数个负债前行的家庭,持续的毫无希望会酿成社会不稳定因素。有的烂尾楼存在已达10余年之久,无人接盘、无人维护,甚至有成为危楼、随时倒塌的风险。


  虽说“亡羊补牢,犹未迟也”,但对于化解烂尾楼风险而言,找到接盘者的难度并不小。相当数量的烂尾楼或位于城市中心位置,或体量巨大,被资金链拖累,需要接盘者财力巨大。有的烂尾楼权属复杂,且多争议,还有的延期后续补偿事宜复杂……这些都令接盘者望而却步。


  群众的诉求就是工作的追求。面对购房群众的无助与期待,解决烂尾楼问题没有退路,只有前行。在一房一策千方百计解决现有烂尾楼的同时,想方设法从源头探讨化解烂尾楼风险也应尽快提上日程。其中的核心就是商品房预售制度。


  在改革开放初期,国内住宅面临严重短缺,商品房市场不成熟。在彼时的环境下,引入商品房预售制度,对满足我国房地产行业快速发展的资金需求、增加市场供给,尽可能满足群众对提高住房品质的要求,乃至推动城市化进程,都起到了积极作用。


  国家统计局的数据显示,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元。其中,国内贷款25229亿元,自筹资金58158亿元,定金及预收款61359亿元。定金及预收款占全部到位资金的34.35%以上,且比自筹资金还要多。预收收入对于房地产开发企业的重要程度可见一斑。


  不过,随着一些城市的房地产开始出现供大于求的局面,房地产预售制度的弊端也逐渐显现。


  对于购房群众而言,面对一个尚在施工中,甚至只有图纸、沙盘的项目,自身需要承担为期至少一两年的不确定性风险。即便能顺利完工交付,容积率、公摊面积、施工质量、物业服务、周边配套等方面的风险,也是预售房后期维权的“重灾区”。预售商品房买卖双方的信息并不对等,权利义务也不对称。


  商品房预售制度减轻了开发商的资金压力,更多的资金得以进入房地产市场,对开发商起到了变相加杠杆的作用。但用较少的自有资金撬动项目开发建设,容易催生房地产市场泡沫,带来房价的异常波动。


  要从源头杜绝烂尾楼的产生,改革商品房预售制度势在必行。值得注意的是,今年3月,海南出台楼市新政《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,其中明确提出新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。海南在取消商品房预售制度上先行一步。

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  用更大比例的自有资金开发,有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫。为了快速回笼资金,开发商不但会加快销售进程,而且很可能加大优惠力度,让群众得实惠。实实在在的商品房摆在眼前,买卖双方的矛盾和争议也会更少。


  当然,改革不宜“一刀切”,步子不宜迈得过大。减少烂尾楼风险的当务之急,可先从加强商品房预售资金的监管入手,确保只用于本项目建设,不能随意支取。


  长远看,规范行业秩序还要在提高准入门槛与市场集中度上下功夫,将只为了挣快钱、不具备实力的“冲动型”开发商屏蔽在行业之外,形成行业竞争力,提高行业美誉度。


  取消商品房预售制度,短期内可能导致中小房企难以维系,或者开发商将资金压力转嫁给建筑施工方,甚至拖欠工程款。对于这些可能出现的新风险,要有充分的预判,防止衍生风险诱发新问题。


  (原题为《要避免“烂尾楼”的民生之痛,取消商品房预售制度势在必行》)


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