房贷利率转换来了—— 陕西5814亿元房贷有啥变化

  原标题:陕西5814亿元房贷有啥变化


  金女士在西安市未央路某商厦租了一层商铺做医美生意,她说银行从今年二三月就开始宣传房贷利率转换LPR。固定利率和浮动利率该怎么选?以5年以上贷款为例,8月,全国首套房贷款平均利率为5.25%,LPR为4.65%,似乎浮动利率更划算。


  LPR(贷款基础利率)是根据市场资金流动性确定的即时市场利率,此前我国商业银行贷款参照人民银行制定的基准利率。


  记者9月中旬从人民银行西安分行获悉:截至目前,陕西176家金融机构涉及5814亿元存量个人住房浮动利率贷款,LPR转换进度达99%。


  同时,房贷利率要不要转换,如果转换又该如何选择,也成为近期房贷族热议的话题。


  A5814亿元房贷怎么变


  此次LPR转换涉及的范围包括:2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,不包括公积金个人住房贷款。


  相信许多房贷客户已经在媒体上见到了银行房贷转换的公告。按照公告要求,2020年3月1日开展定价基准转换,由于我省金融机构准备工作充分,已提前开展了存量转换工作。截至今年2月底,我省244亿元大约占存量6.3%的贷款已将定价基准转为LPR。根据人民银行西安分行信息,此次LPR转换方式为:金融机构利用官方网站、网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换事宜。


  需要注意的是,存量房贷在转换为LPR时,要将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。商业性个人住房贷款的加点值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。转换过程中,商业性个人住房贷款重定价周期,即利率浮动周期可按原合同约定执行,也可重新约定,重新约定的重定价周期最短为一年。


  据统计,截至9月10日,工行、建行、招行、长安银行、西安银行、秦农银行,以及我省各县区农信社、农合行、农商行、村镇银行等176家银行业金融机构,涉及共计5814亿元的存量个人住房浮动利率贷款,目前转换进度已达99%。我省地方法人金融机构,包括长安银行、西安银行、秦农银行、陕西省农村信用合作联社系统的金融机构以及村镇银行全部存量个人住房贷款已全部转换为参照LPR定价。


  B陕西转换工作有条不紊


  人民银行西安分行方面表示,在坚持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,积极配合政府做好房地产市场调控的前提下,陕西房地产金融市场运行平稳,信贷资金主要满足刚需住房需求。截至7月末,陕西省房地产贷款余额1.07万亿元,同比增长16.27%,增速较上月持平、较上年同期下降0.24个百分点。


  7月,陕西省共发放个人住房贷款2.55万笔,环比下降2.30个百分点,发放金额166.81亿元。陕西房贷平均首付比例为37.75%,环比下降1.6个百分点,平均利率为5.45%,环比小幅下降0.07个百分点,陕西房贷市场变化充分体现了着力满足住房刚需的政策导向。


  LPR政策执行后,房贷更能反映资产价值和市场需求。转换工作中,陕西省各金融机构采取多种措施,重点突破薄弱环节,加大政策执行力度。


  预先做好转换规划。2019年12月28日,人民银行第30号公告发布,陕西省金融机构立即开展定价基准转换工作,根据客户结构、贷款类型和期限等因素分机构制定了差异化工作方案和进度目标,并于公告要求的2020年3月1日前已经预先开展了部分定价基准转换工作。


  制定转换方案。我省金融机构按照“市场化、法制化”原则,在转换协议形式、贷款计息方式、通知客户渠道、业务系统改造、对外宣传等方面制定了详细的方案。做好配套措施。制作政策宣传材料,通过电视、广播、报纸、微信公众号等多种形式广而告之。金融机构对一线业务人员开展转换工作培训,部分规模较大金融机构建立“存量浮动利率贷款定价基准转换工作组”,改革金融机构内部考核激励措施。


  依法合规保障借款人权益。陕西省市场利率定价自律机制和各地自律机制,积极接受和处理借款人的政策咨询和投诉,对于个别银行业务人员在转换中损害消费者权益的行为进行协调。目前已处理百余次咨询和投诉,及时纠正各类不合规的转换行为,确保转换工作顺利开展。


  C 78%的陕西房贷客户选择浮动利率


  从金融机构数据来看,陕西省房贷客户对转换方式的选择较为理性。样本数据显示,我省地方法人金融机构78%的房贷客户选择将原合同转换为浮动利率贷款合同。


  据业内专家分析,选择转换为浮动利率贷款的客户的房贷利率一般相对较高,随着2020年LPR的下降,转换后在未来一定时期内可有效节约利息支出。转为固定利率的客户,主要为期初房贷利率打折力度较大的客户、合同剩余期限较短的客户以及合同剩余金额较少的客户。这类客户贷款利率本来较低,LPR变动对其利息支出影响较小,通过转为固定利率来避免利率波动风险。


  此外,房贷还款方式不同的客户,对转换方式选择也存在差异。例如有客户合同约定了等额本金,由于本金归还了一大半,倾向于选择固定利率。但对于大部分等额本息客户来说,更加倾向于选择转换为浮动利率。


  今年以来,LPR转换不仅发生在房贷领域,企业贷款也执行LPR,金融机构对小微企业贷款减负显著。人民银行西安分行方面表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中,个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR,可以更好地发挥市场作用。


  另外,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。促进房贷定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,更好落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和构建房地产市场长效管理机制。    记者 晓霞


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