我国住房进入“严重积压”阶段,空置税才是终极武器

  上周站长到一座北方城市出差,某天晚上叫了一辆滴滴代步。路过当地新开发区时,滴滴司机指着路边一栋栋高楼,感慨不已:“这附近新房全都两三万,基本开盘就没。你看看,这晚上都不亮灯,这些人买了也不怎么住,上哪说理?”


  这座城市所在的省份GDP堪忧,人口流失严重,站长身边的同事、朋友有不少人来自于此。他们中的很多人在北京买房无望,于是转而在老家的买上一套房。这房子虽说不住吧,但买完心里就熨帖了。


  在某种程度上,在大城市工作、在小城市买房已经成为一种常态,于是“人户分离”就成了一种别具时代特色的现象。这个词大家应该比较熟悉,但具体要符合什么标准才算严格意义上的“人户分离”呢——指的是居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道,且离开户口登记地半年以上。


  夜幕降临,很多正过着人户分离生活的人回到合租房里,室友们嘈杂的吵闹声声入耳。而他们在千里之外可能还拥有一套属于自己的房子,崭新,安静,因为并没有人住在那里。月光清冷地洒向地面,照着隔断间里疲惫的人,也照着老家孤单的房。


  今天,站长就结合这种人户分离的现象,谈谈我国的空置房问题。空置房,是房地产市场上的专用名词,严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子,通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。不过在本文,我们遵从大家对于空置房说法的使用习惯,泛指长期闲置、没有在市场上流通的房子。


  我国住房空置率已达“严重积压”


  2014年6月10日,中国家庭金融调查与研究中心曾针对中国住房空置率问题进行调查,结果显示,2013年中国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中北京的住房空置率为19.5%、上海18.5%、重庆25.6%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%。


  2017年,西南财大发布《2017年中国城镇住房空置分析》,文章显示:2017年一线城市住房空置率为16.8%,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%;全国城镇住房总套数为3.05亿,空置套数为6500万,城镇地区住房空置率总体为21.4%。


  按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,空置率在10%-20%之间为空置危险区,空置率在20%以上则为商品房严重积压区。


  如果按照国际通行标准,我国的住房空置率绝对太高了,甚至已经到了商品房严重积压的范围。


  为什么我们有这么多闲房子?


  为什么我国有这么多空房子?原因主要有以下几个:


  首先是因为城市经济发展不均衡。众多资源在大城市集中,吸引了大量人口,导致了严重的人户分离现象。


  很多人选择在大城市工作,家乡的房子长期闲置。也有很多人户口在农村,工作在大城市,房子在小城市,导致房子闲置。


  国家统计局数据显示,到2019年,全国人户分离人口已高达2.8亿人,其中流动人口2.36亿人,占当时全国总人口的近17%。可以说,正是大量的人户分离现象,导致了严重的房产空置局面。


  其次,空置房堆积还有一个重要原因,就是老百姓的惜售心理。以前几天在后台给站长留言的站友小王为例,她在自住房之外还有一套141平米的房子,属于重点学区的学区房,周围房价都在7000-8000多元,但她的房子房龄有20年,比较老旧,据中介评估大约只能卖到70万左右,远低于市场价。小王感觉不值,所以一直没有出手。


  其实小王的情况很多人都有共鸣,正是这种担心“卖亏了”的心理,让很多人对自己用不上的房子依然惜售,不到万不得已不会变现。抱有这种想法的人很多,也导致了空置房的增加。


  最后,很多炒房客囤积大量房子,不租不售,只等房子涨价再出手,这也造成了空置房数量居高不下。


  站长为此咨询了一位在深圳房产投资老手,他表示:“对于拥有多套房子的人来说,自身基本不差钱,现在重点城市依然有发展红利,所以我不会现在就把闲置的房子卖掉。”


  房子不卖可以理解,为什么也不出租呢?这位老哥表示:“如果交给租赁平台,房子会被做成隔断间,搞得乱七八糟,后期恢复起来都有困难。如果把房子直接交给租户,可能会遇到一些不靠谱的人,租客素质如果不好,又会面临维权问题。”


  老哥还透露,他的闲置房屋连装修都不做,因为没装修、不具备入住的条件房子,业主可以申请减免物业费,这样投资成本也会有所下降。


  空置房的出现有客观原因,也有每个人的主观考虑。不过归根结底,房屋大量闲置确实是一种浪费。太多买了不住不租不用的房子,让市场供需关系愈发紧张,房价居高不下,导致很多人望房兴叹,往长远了说,甚至还会影响人口出生率和社会稳定。


  因为房子不仅是商品,还像车牌一样属于公共资源,如果很多人占有大量房屋却不进入市场流通,自然会影响后来人的置业。


  空置税是调控杀手锏


  正因如此,有专家建议推出房产空置税,具体操作模式可以参考香港模式。2018年6月28日,香港地区发布主要针对一手房的空置期为超过6个月的房屋征税,税率为房屋总价款的5%,按年征收。为了抑制炒作,还向内地买家征收30%的印花税,效果立竿见影。


  中原地产数据显示,2018年6月至10月,香港反映二手住宅走势的中原城市领先指数CCL下跌4.55%,香港有些区域如新界东大跌8.16%。


  具体到楼盘,跌幅就更多了。嘉湖山庄两个月房价下跌15%,沙田第一城大跌19%,作为小户型行情风向标的太古城当时也跌了13%。


  香港是典型的人多地少型城市,香港实际的建设用地面积只占总面积的25%,住宅用地仅占7%。香港土地如此少,征收空置税后房价都下降了,更别说内地了……


  如果内地实行房产空置税,那投机炒房者就会在投资前风险性、收益率以及房产空置税率进行充分的评估,慎重选择,未来炒房的人也可能比现在少。


  而且空置税开征后,空置的房子将会产生极高的空置成本,从而迫使持有闲置房屋的人将手中的房子抛售或者出租。若大量空置房源推向市场,也能极大缓解住房供需矛盾。这样不仅可以降低房价,还可以降低房租,房地产市场资源无法得到有效配置的问题就会迎刃而解,房价也可能恢复平稳。


  所以说,空置税才是终结楼市失衡的终极杀手锏。


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