套路 设局 威胁 雅荷地产如何身陷惊天骗局?

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雅荷花园


  在西安本土地产界,素有“南紫薇、北雅荷”之称。


  “南紫薇”指的是高科地产集团旗下的紫薇地产,是由国有企业的紫薇地产掌舵人韩红丽一手打造;而“北雅荷”指的是雅荷地产。由民营女企业家徐束萍一手缔造。


  我们有过企业家群体极其稀缺的年代,也有过企业家群体大放光彩的年代。


  90年代初期,在陕西,曾涌现出一批优秀的女企业家,她们个个巾帼不让须眉。在地产领域,除了韩红丽和徐束萍,还有荣华集团的崔荣华,天朗集团的孙茵,被当时的媒体誉为西安地产界的“四朵金花”。

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  “四朵金花”除了美丽端庄、为人豪气,决策果断外,四朵金花又各有特点:韩红丽干练,果决;崔荣华智慧、大气;孙茵阳光、善良、知性;徐束萍则凭借对商业的敏锐以及丰富的经验,在西安地产界独树一帜。


  最近五六年,荣华集团稳健的转向农业和康养,天朗集团向文旅和农业转变,韩红丽转身从政,成为高新区管委会的官员。各个做得是风生水起。


  曾经领衔西安房地产业的雅荷地产,近几年,却突然从人们视线中消失了,雅荷地产怎么了?徐束萍去哪了?


  雅荷,曾经的西安房企第一品牌


  雅荷地产创始人徐束萍,曾在四川某国企任职,1988年南下海南创业,后创立海南新大陆房地产开发有限公司。


  1993年,37岁的徐束萍从海南转战到西安创立雅荷地产,首先开发雅荷花园项目。

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  同样是1993年,嗅觉灵敏的冯仑、潘石屹等人发觉海南房地产市场泡沫巨大,套现之后从海南北上北京,成立了万通集团。1993年下半年,海南房地产一落千丈。


  同一年,由西安市某副市长挂帅担任主任的西安经济技术开发区管委会正式成立。


  雅荷地产看好西安经开区的发展前景,在西安的第一个项目雅荷花园就落户于此,为当时诸事伊始的经开区的启动,注入了一份活力。

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  雅荷花园是雅荷地产在西安的开山之作,也是当时西安乃至西北地区品质一流小区。


  雅荷花园项目之后,此后的20多年里,雅荷地产又在西安相继开发了雅荷度假山庄、雅荷城市花园、雅荷中环大厦、雅荷智能家园、雅荷春天、雅荷蓝湾等20多个项目。并将版图扩张到青岛、广州、成都、北京。逐渐形成了以地产、商业运营、物业管理、旅游等多元化发展的现代化大型投资控股企业集团。


  同时,创始人徐束萍连任三届陕西省政协常委,同时担任陕西省工商联房地产商会会长,和雅荷地产一起,扎根西安。


  可以说,雅荷地产是西安商品房开发的先行者,也是当年西安本土房企名副其实的第一品牌。


  “雪中送炭”还是“请君入瓮”?


  2017年,西安房地产市场经历波折后开始回暖,西安房企的春天似乎又回来了。


  整个西安城中村改造项目也开始从长达五年的谷底爬出来。


  五年以来,西安的城改项目由于投资规模大,建设周期长,牵扯各方利益,极其复杂,而且政策变化和市场波动剧烈,先期介入其中的企业,身陷其中,资金流动性受到严重影响。


  对于雅荷而言,则更是如此。


  2010年左右,雅荷地产积极响应政府号召,共投入50亿资金,陆续介入西安5个城中村改造项目,最后介入的两个城改项目,是未央区草一村和浐灞生态区八家堡村,2011年开始仅这两个项目雅荷地产累计投入近10亿元。


  草一村项目紧邻亚洲最大的西安高铁北站,八家堡项目位于未央湖畔,两个城改项目区位优势明显,共有近450亩的住宅开发用地。


  最难啃的拆迁安置工作由于雅荷地产前期持续投入,也已经接近尾声。随着西安房地产市场的复苏,引来了不少上市公司、大国企前来洽谈合作。


  自1993年扎根西安,20多年来,雅荷地产低调、踏实做项目,从未与人合作开发过项目。但前期的投入巨大,所形成的资金“内伤”尚未痊愈。为了保证项目顺利进行。雅荷地产也开始对外寻求合作。实力雄厚,有品牌影响力的上市央企,无疑是不二之选。


  此时,经人介绍,泸州老乡王德彬出现了。王德彬,时届60岁,四川泸州王氏集团董事长,在当地小有名气,给人的印象出手阔绰,土豪多金,讲江湖义气,坚信世间没有钱摆不平的事。

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  其从商经历也极其草莽,初中毕业后学过泥瓦匠手艺,参过军,后来跑过运输、贩卖过烟草、水果、猪肉,是个精明的二道贩子。很快,跑江湖的王老板混成了“万元户”。


  1992年,王德彬开始鸟枪换炮,做起了白酒生意,1996年又创立了王氏集团。公司业务涉及酒业、地产、食品、客运、矿业、融资担保、教育等多个领域。在四川,王老板混得风生水起,荣誉加身。


  2017年,正值西安楼市回暖之际,身在四川的王德彬嗅到了商机,跑到西安逛了一圈后。“锁定”了雅荷地产手里的两个城改项目——草一村、八家堡村。


  于是,一场精心布局的“圈套”由此展开。


  “央企”做饵,精心布局


  俗话说,老乡见老乡,两眼泪汪汪。不过,也有例外。


  2017年11月,王德彬主动提出“能介绍一家央企上市公司入股,提供巨额资金支持。”


  王德彬口中的“央企”叫远洋地产,成立于1993年,原为中国远洋运输集团下属的中远地产,后改制陆续变为中外合资企业、外商投资企业。2007年在香港上市后,原中国远洋运输集团彻底退出,2018年远洋地产更名为远洋集团。


  换句话说,远洋地产是一家业务在国内,在香港注册、香港上市的股份制企业。但王德彬上嘴唇碰下嘴唇,远洋集团就成了“央企”。而且王老板办事神速,没两天,还真就请来了“央企高管”朱晓星。

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  中为远洋集团主席兼行政总裁李明,左为公司秘书钟启昌,右为总裁管理中心总经理朱晓星


  这个朱晓星来头也不小。80后,2001年毕业于西南政法法学专业,后来又考取了北京大学法律硕士学位。从教育经历来看,他应该是个法律方面的“大拿”。顶着法律硕士的头衔,朱晓星2008年加入远洋地产,后来当过董事局主席的秘书。


  到2017时,朱晓星已是远洋地产董事。在王德彬的引荐下,学法律的朱晓星与雅荷见面时,既不提法律,也不说财务,就表示要投资雅荷两项目,但具体事宜由王德彬来操作。


  王德彬表示,要想与远洋合作,必须先和他签订两项目的《合作意向书》。为了尽快促成项目合作,2017年12月11日,雅荷地产与王德彬名下公司云南海权签了这份《合作意向书》。据企查查显示,云南海权的执行董事兼总经理为罗慧,其中罗慧占股80%、王德彬占股20%。


  实际上,通过签订这份《合作意向书》,王德彬在远洋地产正式进入前,就同时锁定了这两个项目,他知道两项目是香饽饽,数十家国企、上市公司正在争夺,且雅荷地产还有将两项目分别与人合作的打算。


  所以,王德彬在签订后的当天,就强势的给雅荷两项目公司打了1亿元诚意金。如果雅荷不按照他的意思与远洋签署后续协议,将要承担巨额赔偿。


  2017年12月14日,在与远洋地产正式签约之前一天,在朱晓星、王德彬的要求下,雅荷地产被迫与王德彬指定的湖南宏丰仓储物流有限公司签了一份《居间协议》,“居间费”1.7889亿元。


  雅荷地产之所以找远洋地产合作,本来就是因为缺钱。再说,这“居间费”也忒高了点。可箭在弦上,不得不发。无奈之下,后来雅荷地产只得分两次给王德彬付了1亿元“居间费”。还有7889万元未支付,为后面“欠款6000万”留了个尾巴。


  骗取股权  高利转贷


  按理说,《合作意向书》签了,居间费虽没交全吧,也交1个亿了,是不是可以和远洋地产愉快地合作了?可事实并非如此。


  在朱晓星、王德彬的安排下,2017年12月15日,雅荷地产与远洋地产签署了两项目的合作开发协议。然后,这两人就开始一系列“诡异”的操作。


  “合作”的第一步,就是入股雅荷两个城改项目公司。象征性地资金入股,跟白拿没啥区别。


  先介绍一下这两个城改项目,一个是草一村,项目公司为西安雅荷名城房地产开发有限公司,注册资本2000万。一个是八家堡村,项目公司为西安雅荷庆隆房地产开发有限公司,注册资本2000万元。

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  王德彬、朱晓星利用远洋地产仅花了1400万和1600万注册资本对应的钱,就分别取得了两个项目公司70%和80%的股权。


  王德彬、朱晓星还用远洋地产的名义,为此专门注册了两家平台公司来控股,一个叫北京颖融企业管理咨询有限公司,一个叫北京颖创企业管理咨询有限公司。


  一份云南海权公司和远洋地产签署的《合作框架协议》显示,王德彬、罗慧通过云南海权在这两家平台公司中分别占有30%、20%的股权。之前的云南海权董事长罗慧,再次出现在平台公司董事名单中。

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  值得注意的是,王德彬、朱晓星、罗慧和远洋地产,通过两项目公司作为大股东的北京颖融、颖创公司,对两家项目公司的印鉴、证照、资料进行了共管。


  那么,之前承诺的“巨额投资”从何而来?王德彬、朱晓星通过远洋地产拿出了自己的“看家本领”——以贷放贷。


  在双方合作之前,雅荷地产已在450亩的住宅用地持续投入多年数十亿资金,形成了几十亿的资产。王德彬、朱晓星借助远洋地产以两项目的名义,陆续从招商银行、浙商银行贷款近14亿元,利息为5-8%左右。包括第一批项目预售款3亿余元,合计获取近17亿元资金由其控制。


  换句话说,王德彬、朱晓星利用远洋地产一分没花,拿着雅荷的家当做抵押,换来了17亿元的贷款资金。然后,至少将其中的15亿资金挪用到其控制的北京颖融、北京颖创两个平台公司,又以10-20%的高利息,转贷给两个项目公司。


  一来一去,用两项目公司的钱再高利转贷给两项目公司,空手套白狼还一本万利。


  由于两项目公司的资金牢牢掌握在王德彬、朱晓星和远洋地产的手里。为了赚取中间的“利息差”,导致贷款资金和预售资金并未全部投入到两项目公司的建设之中,致使建设进度严重受阻,村民过渡费、建设工程款无法按时支付,安置楼也不能如期建设回迁。


  雅荷地产声誉受损的同时,与远洋地产的合作中,也一步一步失去主动权,处处受制于人。


  青蛇露出獠牙,项目强迫交易


  掐住雅荷地产的“命门”之后,朱晓星、王德彬更加疯狂起来。


  2019年4月,由于上述王德彬、朱晓星一些列的运作,导致雅荷地产资金吃紧。王德彬、朱晓星趁机推荐了一家基金公司给雅荷地产借款15亿元。这家盛洪股权投资基金有限公司,实际上正是王德彬、朱晓星控制的,所谓远洋地产的“表外公司”。

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  要借款15亿元,盛洪基金要求雅荷用母公司雅荷控股85%的股权过户给其为担保,盛洪基金从而从雅荷顶层还间接控制了新大陆公司64.47%、雅荷地产95%的股权,上述股权是雅荷的核心资产,价值近百亿。


  不仅如此,王德彬、朱晓星团伙还共管了上述公司的印鉴、证照。


  15亿资金从何而来呢?


  与王德彬、朱晓星和远洋地产“以贷放贷”如出一辙,盛洪基金又拿着雅荷自己的家当——价值数十亿的五证齐全的在售项目“雅荷中央广场”,五折抵押给了民生信托,换来了一笔4.8亿的信托借款。


  办法还是老办法,仍然是高利转贷。从民生信托那里的年利率为2%,资金方中华保险收取年利率8%,而盛洪基金另外收取所谓“咨询服务费”就达年5%,且是每半年提前收取的“砍头息”。


  2019年5月,在民生信托放贷之前,王德彬已经涉嫌云南某臭名昭著的刑事案件被警方控制,在羁押期间想起了之前未支付完的7889万“居间费”。于是,他授意朱晓星、罗慧,强迫雅荷地产与王氏集团签了一份虚构的6000万元的借款合同,否则不让民生信托放款,也不让远洋地产支付“借款”给两项目公司。


  随后,为了确保能够收回这6000万元“借款”,朱晓星、罗慧利用盛洪基金又强迫雅荷签订了一份《远期股权转让协议》,把这笔钱的偿还捆绑在雅荷能够回购雅荷控股85%股权的先决条件之中。


  不仅如此,由于王德彬、朱晓星团伙控制了两项目公司印章,雅荷地产极为被动。2019年6月,原本与陕西山豪建设工程有限公司签订《盛世名城酒店工程施工合同》,因王德彬等的阻扰而无法生效。只得以高于原合同552万元的价格,将工程包给王德彬、朱晓星和罗慧指定的泸州市蓝田建筑安装工程有限公司。


  除此之外,两项目的清表工程、土方工程也被迫以高出市场价格给了王德彬、朱晓星团伙指定的人。


  而此时,王德彬已牵扯到“云南涉黑势力孙某某”一案之中。是与孙某某勾结的关键人物,王德彬被警方控制后,外围事务由罗慧出面打理。


  罗慧90后,湖北人,与朱晓星交好,两人有所依仗,平日里极为嚣张。王德彬被警方控制后,雅荷地产多次与朱晓星、罗慧交涉两项目进展,但至今未果。


  在2020年1月4日,双方的一次会议上,朱晓星威胁雅荷地产称,“雅荷资产全部捏在盛洪基金的手上,盛洪基金就是他的公司。如不能如愿,就用盛洪基金联合华融等金融机构逼债,为此牺牲远洋集团十几亿元也无所谓,他只是远洋集团的职业经理人而已。”


  公开资料显示,这种以“借款为由”,高利转贷的套路,在远洋集团内部也已是一套获取非主营利润的“法宝”。

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  远洋集团董事局主席、总裁李明


  据媒体报道,2018年,远洋集团靠向合作方借贷,吃利息差获利25.43亿元。2019年,远洋集团利息差和其它收入达到历史最高值27.71亿元。而这家号称营收近千亿港币的“央企”房地产企业,营业净利润仅41亿元,“借贷”收入已成这家公司的主要利润来源。


  面对王德彬、朱晓星、罗慧等人有恃无恐的威胁,雅荷地产只得诉诸于法律,2020年4月,雅荷方就民生信托、盛洪基金在本案中的违法、违规行为向中国银行保险业监督管理委员会进行了实名举报。2020年6月3日,银保监会北京监管局已经正式立案调查。


  如今雅荷地产,面临着诸多困局,一方面由于王德彬、朱晓星团伙利用远洋地产、盛洪基金拿到雅荷地产体系的控股权和印鉴控制权,恶意不配合用印,导致雅荷地产不能正常融资,金融机构巨额贷款到期不能展期,公司的其它正常经营和信誉也受到严重损害。


  另一方面,在外埠房企逐渐占领西安住宅市场,本土房企纷纷转型的背景下,曾经为西安城市建设立下功勋的雅荷地产,却一直受困于城改项目,始终无法摆脱资金之困。此时,又落入对方“圈套”,更是雪上加霜。


  雅荷的故事,令人唏嘘不已。


  面对如此巨大的压力,徐束萍并未因此消沉,相反,她仍然坚信在法治社会里,那些扰乱商业秩序的害群之马,终究会得到应有的下场。而雅荷也会迎来灿烂的明天。


  同时,我们衷心祝愿徐束萍和她的雅荷地产,尽快走出阴霾,重新找回昔日的荣光。


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