中国的房价上涨逻辑,90%的人都不知道

  今天,我要讲的东西很重要,是关于房子的上涨逻辑。


  如果这辈子你一定会买房,建议还是看一下这篇文章。


  经常会有人问我这样的问题:


  黄老师,为什么同一个城市当中,有的区房价要两三万,有的区房价就只要一万多,明明跟CBD的距离都是差不多的?


  黄老师,XX新城的定位很高,政府也持续砸了很多钱进去,我能买吗?


  房子是中国人最重要的资产。目前中国家庭资产配置中的房产比例已经超过77%。


  买房,是绝大多数普通人改天逆命的一种方式。不管投资还是刚需,都希望自己的房子能够涨价。


  所以,有些误区你一定要知道。


  01


  任何一二三线城市,都有核心区与非核心区之分。


  能在核心区上车当然是最好的,但是大多数时候下,很多人只能在非核心区上车。


  这个时候,问题就来了。


  比如说在深圳,我到底是买在宝安好呢,还是龙岗好呢,未来哪个地方涨幅会更大一点?


  如果是在南京,我是选浦口区还是江宁区更好呢?


  有能力的情况下,当然是买那个离主城区近的地方。


  离得越近,房价辐射就越大,这个没什么好说的。


  但是当两个地方的楼盘,离市中心的距离都差不多的时候,又该如何选择呢?


  可能有的朋友会说,很简单啊,把GDP拉出来一看,哪里的体量更大,说明经济发展更好,就选哪里呗。


  没错。经济发达程度跟房价是息息相关的,但是这个只限于不同城市之间的比较。在同一个城市里头,GDP的高低跟房价往往并不挂钩。


  在我看来,同个城市里头,最重要的指标并不是经济,而是人口!


  得人口者,得天下。看GDP选板块,绝对是买房当中的大误区。


  我们以广州的黄埔区和番禺区为例,这两个地方距离珠江新城的公里数差不多。


  黄埔经济明显是更强的。2019年黄埔区的GDP为3502亿元,在广州所有区当中排名第二,而番禺区仅为2079亿元。


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  这里的制造业甚为发达,集中了LG8.5代OLED面板工厂,广州第一条12英寸芯片生产线粤芯等高精尖项目等。


  不过,2020年2月黄埔的均价仅为30207元/㎡,低于番禺区的42582元/㎡,这是为什么呢?


  明明黄埔的体量比番禺高出了1423亿元,经济更为发达啊?


  最关键的原因在于,房价是由本行政区的人口数量和质量综合决定的。


  首先,番禺开发较早。上世纪90年代,房企开发商就进入番禺大规模开发,使其成为广州著名的睡城,冒出了很多超级大盘。而且番禺很早就开通了地铁,运营里程相对较长,吸纳的人口高于黄埔。


  2019年番禺的常住人口为182万,排名全广州第二,是黄埔的1.58倍,人口集聚程度更高。


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  其次,黄埔虽然产业发达,工厂遍地,但其中有不少是蓝领人口。


  这种群体有两个特征,一是买房的意愿弱于大学生,赚到的钱有可能会寄回老家盖房子去,二是即便想在当地买房,也难以凑齐六个钱包。


  而番禺吸纳的,更多是在主城区工作的白领人群,其购买力更强。


  像在越秀区南方大院工作的媒体人,有很多就住在番禺,使得番禺也有了一个“戏称”番罗旺斯。


  在决定房价的因素当中,人口质量往往比人口数量更为关键。


  这两个因素的叠加,使得番禺的房价贵过黄埔。


  当然,这些都是由过去的历史条件所造就的。未来随着各类外在环境的改变,黄埔与番禺的房价关系也会处于不断的动态调整之中,并不是一成不变的。


  这个案例告诉我们,买房一定要冲着高质量人口聚集的地方去。


  你要查一下这个地方,政府是不是规划了一些科研用地,以后会有企业研发部门在这里扎堆?


  你要看一下这个地方,附近是不是没有港口、垃圾填埋场这一类干扰因素,自然环境比较好,富人愿意到这里买房?


  不要去在乎这个地方的经济发不发达,只要住在这一片的人,相对有钱有势,这里的房价以后一定会更贵。


  02


  选板块,还有一个特别重要的点,就是你需要先辨别,自己所在城市到底是单中心城市,还是多中心城市。


  两种属性的城市,买房逻辑完全不一样。


  在北京、南京这样一种单中心城市,买房一定要尽量买在核心区,这样的房子最保险。


  城市每增加一个人,这里的房价就会多一分上涨的动力。城市的房子盖得越多,这里就越涨价。


  为什么这么说呢?


  因为,地段是不可复制的,市中心拥有最好的资源,所有人都想把房子置换到市中心去住。


  在核心地段上,每一单位面积所承载的潜在购房需求特别大。


  随着城市的发展,越来越多的人口涌入之后,只能被迫住在郊区。对于核心地段房子的需求,就会不断累加,越积越多。


  最后的结果,就是供不应求的程度高到离谱,房价窜上天。


  所以,城市面积扩大得越快,市中心的房价就会涨得越猛。以市中心为圆心,越外围越便宜。


  如果你是一个多中心城市,就不一定非要买在主城区,下边的区域同样具有价值。只要有政府资源导入,有的非主城区的房价,甚至还要贵过主城区。


  我们以苏州为例。


  这个中国第一大地级市,GDP逼近2万亿,人口1000多万。在2019年成为楼市妖股之前,住在均价长期跑输很多城市,看起来跟经济体量不相匹配。


  为什么会这样呢?


  因为大苏州是一个非常典型的多中心城市,左边是高新区,中间是姑苏区,右手边是工业园区。


  城市的资源是分散开来的,工作机会并没有特别集中城市中心,在不同的地方都有好岗位。


  随着城市人口不断膨胀,每个人的置业需求也会分散开来,导致就业和居住比较平衡分布。


  如此,市中心每一单位面积所承载的潜在购房需求大为减少。房价的上涨,也就会比较温和,不会像上海这种单中心一样,市中心的房价高耸入云。


  反而是下边的(中新)工业园区,由于提供了更多的优质工作岗位,集聚了更高质量的人口,房价远远超过于主城区。


  所以,在多中心城市买房,如果你非得苦守主城区,可能会因为遇不到笋盘,错过了下边区域的良机。


  这样反而是得不偿失的。


  像苏州这样的多中心城市,其实并不少见。佛山、泉州也是这样的逻辑。


  03


  中国绝对是全世界最热衷于建新城/区的国家。


  据新华社不完全统计,截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口。


  连见多识广的新华社记者也不得不惊呼,到底谁会来住?


  有的新城/区很成功,像上海的浦东新区,就承载了综合性国家科学中心张江、国际金融中心陆家嘴。也有的比较败笔,像兰州新城一度沦为“鬼城”。


  同样是新城,为什么命运迥然不同?


  我们以佛山新城为例进行说明。在佛山的城市规划当中,佛山新城被纳入中心城区,与千灯湖金融服务中心、禅西新城中心和祖庙商业文化中心并列为四个市级中心,定位不可谓不高。


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  从地理位置上看,佛山新城是整座城市的地理几何中心。


  往北跨过小小的潭州水道后,便是禅城老城区。往南推进,是经济最发达的顺德区。


  自2003年启动建设之后,佛山便砸下重金在新城开建了很多公共服务设施,包括市博物馆、市图书馆、市文化馆、市科技馆、市体育中心等等,居住环境和生态环境相当不错。


  香港理工大学、中国移动(佛山总部)、建设银行(佛山总部)、农业银行(佛山总部)、平安银行、前海人寿、顺联、蒙娜丽莎等企业总部亦准备或已经落户。


  不过,佛山新城直到今天人气还不是很旺。工地很多,街面却有点冷清,这是为什么呢?


  这里已经有广佛地铁线,往北前往千灯湖金融服务中心、祖庙商业文化中心不是很方便吗?


  没错,佛山新城确实通了地铁,但对于富裕的南海人和禅城人来说,这里是地铁的终点站,心理上如同郊区。


  对于没有通地铁的顺德人来说,这里则距离太远,往返耗时较长。


  一句话,佛山新城虽然是城市的地理几何中心,但不是城市的交通几何中心,一定程度上阻碍了人口吸纳。


  不过,今天,佛山正在修建贯穿南北的佛山3号线、东西走向的广佛环线,另有广佛江珠城轨已进入规划阶段。


  等几年后这些轨道交通落地,佛山新城就有机会彻底摆脱交通末梢的局面,一跃成为交通中心。


  到时候,佛山新城作为连通南海跟顺德的中间节点的区位优势,就会真正爆发出来,成为整个佛山生产要素交换的综合枢纽,其人口流入一定会越来越多。


  这个很像当年的珠江新城。它也是广州的地理几何中心。


  二十余年前刚启动的时候,对于老城区的居民来说,珠江新城就是农田和郊区,感觉很偏远。


  但是后来随着十字交叉的3号线、5号线贯通,珠江新城从地理几何中心变成了交通几何中心,极大推动了中央商务区的建设。


  所以,一个新城到底值不值得入手,就要看它有没有机会,成为这座城市的交通几何中心。


  如果远离主城区十几二十公里,是交通末端,那房价的涨幅空间不会很大。一分钱一分货。


  如果规划中就是交通几何中心,那未来这里很可能会成为城市要素枢纽。买房可以大胆地上,借着杠杆也不用怕。


  买房是一笔重大资产交易,有的人被割智商税,也有的人因为看不准错过了阶层跃升的机会。建议转发这篇文章,让更多的朋友看到正确的买房姿势。


  


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