去化率从86%降到71% 年底在西安买房会容易些吗?

  近日,关于“房价限跌”的话题引起了业内广泛关注。“房价限跌”来源于网络消息:马鞍山住房和城乡建设局要求“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%。”很多购房者由此认为,楼市或许开始进入了下行期。那么,年底到了,西安楼市会是什么走向呢?


  “限跌”短期内不会在西安出现


  西安新房长期依旧看好


  “房价限跌”让部分购房者担忧,甚至有人预测,西安楼市也有可能出现限跌的情况。对此,业内人士认为,短期内西安不会出现,因为房地产不仅事关土地财政、城市发展,还牵扯到其上下游行业对经济的拉动作用。


  美城股份市场研究中心总监沈玮认为,楼市在挤泡沫阶段,各级城市表现差异明显。对于基本面较差的城市,前期借着虚火抬高的房价会迅速回落,马鞍山便是例子。但是对于大多城市来说,稳经济保增长的方式还离不开“房地产”。而目前西安市场上,随着市场横盘时间越来越长,但土地和建设成本上涨,以及城市发展走势向好,西安的房地产市场,尤其是新房市场长期依然看好。


  西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为,短期内西安楼市限跌可能性不大,新房价格底部结构支撑明显,下探乏力且空间不足,不具备回落条件和市场背景。目前西安市场上,摇号楼盘在缓慢减少,中签率在持续上升,这跟主城区供应量减少有一定关系,从近期新盘以及推货量较多的房源来看,西咸新区占比较大。


  去化率从86%降到71%


  买房机会增多


  对于西安的房地产市场来说,今年逐渐进入冷静期。从房源供货量上来看,上半年约有42925套房源进行了线上登记,线上登记人数为128969组家庭参与(含重复登记)。从摇号情况上看,上半年的千人摇楼盘较多,约为30多个。


  而7月—10月市场推货量约为36703套,环比下降52.53%,线上登记人数为80862组(含重复登记),环比下降73.34%。从创典全程1—10月数据统计可以看出,2019年5月份的平均去化率达到最高,达到86%,从8月开始出现下滑拐点,10月份将至71%。


  梳理7—10月开盘项目可以看出,摇号楼盘约为57个,其中中签率最低的为万科·翡翠国际,仅为4.8%;不需要摇号的楼盘约为74个(包含临潼),从数据中可以看出,现阶段买房,需要摇号的项目越来越少。从创典全程的数据可以看到,7-10月中签率相对比上半年并未有明显的提高,说明需要摇号的项目仍旧是性价比极高,吸引众多购房者。从100%去化楼盘占比来看,上半年和下半年的数据相差也较多。根据美城机构的数据统计显示,100%去化率的项目,5月份有19个,6月份有21个。而进入下半年后,数量一度下滑,例如7月份有13个,8月份有6个,10月份有9个。


  从去化率、摇号项目的减少以及100%去化率项目的持续减少,可以看出,西安的楼市已经开始进入横盘期。沈玮建议,现阶段的调整期,给自住购房者提供了更多的选盘窗口期,需要的是冷静分析自身需求,多加对比楼盘优缺点,择优选择适合自己的房源。而且,有一部分房源因为客观原因此前没有推出,预计会在11月和12月入市,因此会新增不少购房机会。


  赶上年底收官的快车,购房机会可能增加。朱郁认为,今年前几个月,由于部分房企工程节奏影响了营销节点,以及政府职能转换等客观原因,导致西安楼市的供应间歇性缩水,而年底大量新盘亮相、老盘加推,并且价格透明、分化程度差异较大,从而给置业者提供了较好的机会。


  促销项目增多


  楼市要凉凉?


  刚刚过去的双11,西安楼市也是借势营销,纷纷打出优惠活动,这应该也是楼市在经历高涨后的首次大面积“促销”活动,但是力度并不大。从西安房企的宣传中可以看到,优惠活动为:跨界联盟、N重福利津贴+转介政策升级+成交豪礼、全民嘉年华、最低8折起等。


  例如,高新地产推出三盘钜惠,最低8折起的双11淘房节活动;恒大雅苑推出3套特价房,单价最低为7939元每平米;蓝光陕西区域则在双11当天推出了特惠房源直减10万的活动,并且还有到访礼、车位礼等6重大礼等。


  距离2019年结束只剩下不到50天,据了解,很多开发商的年度任务距离年初的设定,还有一段距离。可以预见的是,为了抢收,开发商对项目的打折促销开始增多。从记者走访的市场情况看,主城区定价合理且配套完善的项目,价格依旧坚挺。相对比的是,新区、远郊的项目,因为价格因素和配套尚不齐全的原因,部分项目已经开始了优惠促销的活动,有个别项目力度较大。沈玮认为,市场有比较明显的分化,但并不是说楼市就此“凉”了,只是购房者更谨慎了,这跟市场下行也有一定的关系。


  一位房地产业内人士分析道,根据以往的经验,房地产的周期基本上是三年至五年,从2016年下半年开始,西安房地产市场进入复苏乃至火热的周期,到2019年下半年,已经持续了近3年时间,市场积攒的购买力得到释放,接下来预计会逐渐进入平淡期。


  朱郁认为,目前市场进入平稳期,也是阶段性的瓶颈期,与集中度较高的频繁加推楼盘有关,与价格备案的高低有关,也与产品面向客群高、中、低的结构层次有关,还与主城区、近郊、远郊不同的区域价值、配套功能、发展重心等有关。


标签: 西安买房 西安

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