西安二手房价创四年半最大降幅,140万的两房降到106万

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国家统计局的数据显示,9月份西安二手房销售价格创下了2015年3月以来最大降幅。


  前两年持续火爆的西安房地产市场今年以来有所降温,而今年“金九银十”,西安二手房市场有点凉。来自国家统计局的数据显示,9月份西安二手房销售价格更是创下了2015年3月以来,即四年半以来最大降幅。相对新房市场,二手房市场更多呈现的是刚性需求,二手房市场的走凉能否影响到新房市场?


  金九楼市遭遇“横盘”


  西安二手房市场出现“抄底价”


  “抄底价,106万,首付3成就购,产权清晰,诚售。”西安市太白南路一家房产中介的工作人员给华商报记者介绍,这样的房子若是放到一年前能卖到140万,而且还不一定有房。


  这位工作人员表示,这套便宜了30多万的两居室,房产证刚满两年,除了契税和个税,不用承担营业税。“房子没有问题,就是房东想出售变现。”据他介绍,附近像这样的房子还有不少,“有的虽然挂牌价在一万六七,但价格可以再谈,有比较大的活动空间。”


  “金九银十”是房地产传统旺季,但在今年,楼市却没旺起来。为了促成交易,抄底价、特价等字样频频出现在二手房挂牌房源中,高不可攀的价格也扭头向下。


  根据国家统计局公布的70城房价指数显示,9月全国有28个大中城市二手房价格下跌,下跌城市数量创下2015年5月以来新高。西安二手住宅销售价格环比下降0.6%,降幅为2015年3月以来最大。


  西安二手房价格创四年半最大降幅,预示什么?


  “二手房更真实地反映了房地产市场的情况。”美城机构市场研究中心总监沈玮表示,与新房相比,二手房市场较为分散,业主和买家对市场的敏感度较高。不过,定价随意性较强的二手房,价格超越价值形成的泡沫也大于新房。在楼市进入横盘期以后,交易即不可避免转冷。为了尽快出手套现,业主开始选择降价出售。


  当然,“抄底价”和“特价房”也不排除是为了吸引客户。在雁塔区一家中介门店前,华商报记者看到其房源信息板上打出“抄底价”字样。不过,记者在中介网站将这套“底价”出售的房子与小区同户型、同面积房源比较后发现,所谓“抄底价”并不是最低挂牌价格。


  西安在售二手房将近9万套


  二手房难卖,中介转卖新房


  对房产中介而言,过去一年市场由热转冷,形成了巨大落差。“今年交易量远不如去年。”


  玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示,去年很多业主只是试探性降价。今年由于滞销,房源增加,价格跳水也越来越多。目前刚需房源还算有吸引力,这类客户有的急着买婚房,有的为了孩子上学,“二手房市场已没有多少改善或投资客户了,购房人对新房更感兴趣。”


  踩着去年的市场热度,王伟开了一家房产中介,主做二手房租售。没想到,今年以来市场转冷、成单率下滑,同行竞争也更激烈了。今年7月,他手上有一套房子就快成交了,临到签合同却被另一套更便宜的房子“抢”了生意。因为二手房难卖,最近王伟的门店大部分时间在销售新房,“现在很多中介都既做二手房交易,也代售新房。”


  独立地产评论人李连源表示,二手房降价与新房增加有关,“新房供不应求,许多人久摇不中,退而求次去买二手房。新楼盘增加势必分流购房需求,二手房降价就成了常态。”


  今年9月,西安住宅意向登记平台共有71个楼盘登记,推出14919套房源,供应达到了今年以来的峰值。虽然,其中有部分房源僧多粥少,甚至存在“千人摇”。但就整体登记情况来看,9月份推出的这1万多套新房中,超过半数不需要“摇号”就可购买,新房市场也趋于稳定。


  由于交易量减少,西安二手房挂牌量居高不下。据诸葛找房统计,截至今年9月,西安二手房挂牌89303套房,连续6个月挂牌量超过8万套。可以形成对比的是,去年下半年时,西安二手房的单月挂牌量一直保持在6万套左右。


  买卖双方话语权转换


  二手房“回吐”虚高涨幅


  2018年年初的时候,西安一套待售的二手房,有十几个客户来看,房东坐地起价的现象屡见不鲜。与该现象并存的就是新房与二手房价格出现“倒挂”。


  所谓新房与二手房价格出现“倒挂”,即某个地段的二手房价格高于在售新房价格水平,这是2017-2018年西安房地产市场出现的独特现象。不同于北京、上海等一线城市已进入存量房时代,新房仍在大规模开发中的西安,这显然有些违背市场规律。


  “倒挂”最疯狂时,因价格看涨而导致的“房东毁约”屡见不鲜,市场秩序受到极大挑战。现在二手房挂牌量和成交价的一升一降,再次体现出买卖双方预期与话语权的转换。


  “现在是买方市场,挂牌久了又着急卖掉房子的业主会主动降价。”在曲江从事中介工作的小张称,他手上有一套三居室户型,业主已三次降价,合计降了有30万元。他说,这套房子的业主愿意让这么多钱主要是急着换房,需要在最近凑够新房房款。


  当然,也有人表示,不缺钱的人往往都不会卖二手房。刚把西沣路一套二手房出租出去的刘先生表示,此前自己的房子挂牌3个月,他始终没有降价,“跌的时候我是不会卖的。”


  李连源认为,透过这两年的价格涨跌来看,西安房地产市场是不成熟的,这与西安房地产市场的历史、特点等相关。许多人都蜂拥去抢新房的时候,觉得房价预期更高,于是转过来又炒热了二手房,给涨价创造机会。当然相比新房,二手房自身也有眼见为实等优势,尤其是次新二手房,占据了比较成熟的地段和配套资源,溢价能力长期得不到体现,借着这一轮楼市上涨形成补涨。


  房地产行业人士周文豪称,西安房价经过两年多上涨后,市场进入观望和调整期。今年以来,无论是新房还是二手房成交量,都比去年有所下跌。与新盘相比,二手房价格要更加敏感,所以“回吐”虚高涨幅的情况也较多。


  价格倒挂仍然存在


  二手房价格面临下调压力


  王涛想在曲江买房子,但这里的二手房价格不菲——他能看上的接近两万元/㎡。于是在跟着中介看了很多房子后,他放弃了买二手房的想法,坚定地加入摇号大军。“新楼盘现在也有1.4~1.5万元/㎡的房。”他这么解释自己的想法,比起二手房,新楼盘只是需要沾点摇号的运气。


  周文豪表示,在全市范围内,西安新房价格超过二手房挂牌价,但需要分区域甚至分楼盘来看,“老城区的二手房,有些价格已经比新房低了,但在曲江、高新等地的一些二手楼盘,挂牌价格仍然要比新房贵。在这些区域,一二手房价格倒挂现象依然存在。”


  在9月份上线登记的曲江区域新盘中,包括金辉世界城、万科翡翠国际、中海曲江大城等项目,均为精装房源,备案均价13893.81-18731.99元/㎡。


  根据贝壳二手房平台上公布的房源信息看,曲江1.5万元/㎡以内的二手房有很多是毛坯房源。而建筑年代在两年左右的次新房,挂牌单价则向2万元/㎡集中。这样比下来,曲江的二手房并不比新房有价格优势。


  中国社科院财经战略研究院日前发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,核心城市房价总体由涨转跌,二手房成交量继续下降,一线城市整体微跌,北京房价下跌相对较快。


  李连源认为,近期国内许多大中城市都已出现了二手房挂牌量增加、挂牌价格回落的情况,这其实是市场挤水分的过程。从正常规律来看,除了热门地段,一手房价格高于二手房这是应有常态。从这个角度来说,西安二手房在年底还有下行可能,“每到年底,在开发商回款促销的需求下,新房打折力度有所上升,二手房价也会受到抑制。”


  “投资属性驱动了新房销售。”沈玮表示,二手房通常处在配套比较完善的区域,若不是有大的规划和政策变动,市场涨幅很难超过新区。而对于投资者而言,买入主要是为了后期出手。那么对赌有潜力的新区,二手房很难获得投资类客户青睐。


  二手市场低温循环


  新房会不会出现拐点?


  西安二手房降价的蝴蝶效应能否波及新房市场?


  贝壳研究院认为,在国内不少大中城市,二手房市场正在进入“成交下降-需求观望-业主降价-均价下跌-观望加剧-成交下降”的低温循环状态。那么,这种低温是否会传导到新房市场,进而造成一手房价格出现拐点呢?


  “如果调控持续严厉,尤其是金融政策严格执行提高首付比例、上浮贷款利率等,那么无论新房还是二手房,价格都会承压。”周文豪说,不过,调控是一把双刃剑,对上下游产业链及地方经济也会产生影响,“因此,综合考虑,只能说二手房价格出现理性回调,对于新房价格的影响有限。”


  但也有业内人士认为会波及新房市场,“二手房价格下跌难免会影响到新房市场,就看影响的程度有多大。近期新房市场出现明显降温就是例子。至于说新房价格是否会出现拐点,这个不好判断,还需继续观察。”万联证券西安营业部投顾屈放表示。


  相比分散随意的二手房市场,影响新房价格的场外因素也更多一些。近日在山东济南、福建福州、广东肇庆等地,都传出因楼盘降价而导致业主投诉甚至“维权”的现象。


  长期从事二手房行业的西安经纪人协会会长邵涛表示,二手房购买者以刚需为主,新房受众则涵盖自住、投资等不同需求,扰动价格的因素也更多。目前来看,未来一段时期楼市横盘还将继续,政策、金融以及供需等因素都将对房价走势产生影响。


  有业内人士指出,今年“金九银十”,西安新房市场出现了明显分化,降温在所难免。而二手房市场出现了降价走势,自然会对新房市场造成影响。在房地产市场中,决定购买力的关键是供需,在供应层面,近期西安主城区和西咸新区等地,都出现了大规模土地放量,九月份商品房供应量出现大幅增加;需求方面,曾经只要有项目开盘就卖完的现象已经成了凤毛麟角,购房者更加理性与从容。可以看到的现象是,曾经的火爆场景逐渐淡去,目前西安房地产市场价稳、量稳、走势稳,呈现横盘整理的平稳态势,回归健康、稳定的状态。


  (原题:《西安二手房创四年半最大降幅是否会波及新房?》)


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